不動産投資

田舎にある任意売却物件をついに売却した話

今まで二回ほど記事に書いた田舎にある任意売却物件の話の続報です。

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記事のタイトルを見れば一目瞭然なわけですが、一昨日、無事に売却できました!

この物件を買って売りに出したのが2月末頃なので、5か月ほどで売却までこぎつけることが出来ました。

ちなみに、売値は500万で出していたのですが、450万なら買ってくれるという方が出てきて、今後それ以上の金額で買ってくれる人が出てくるか微妙なところだったので、ほぼ迷うことなくOKしました

不動産屋を変更したのが始まり

以下、売却までの経緯などを書いていこうと思います。

以前の記事で書いた不動産屋さんに任せてから3か月程度待ったのですが、特にあちらから連絡が無かったのでこちらから電話してみたところ、「最初の頃は何人か紹介して内見も行きましたが、最近はあまり動きがありません」とのことでした。

コロナの影響もあるのだと思いますが、この不動産屋さんには一つ気がかりなことがありました。

それは、athomeやスーモなどのポータルサイトに掲載してくれないことです。

地元で口コミというのはもちろん大切だと思いますが、今はネットの時代。

ネットに掲載してもらえないというのは大きな不満点でした。

なので、電話で話をした時に「そろそろお願いしてから3か月経ちますので、他の会社にもお願いしようと思うのですがいいでしょうか?」と聞いてみたところ、快諾してくれました。

そこで、ネットに掲載してくれそうな不動産屋さんを探すことにしました。

そして探している最中に偶然、私の物件と同じ集落内の物件を掲載している不動産屋さんを見つけました。

そこで早速連絡をして現地で会うことに。

しかし会った担当者の方からは、この物件にあまり気が乗らない感じがヒシヒシと伝わってきました(笑)

「ここは立地的にかなり難しいと思います」

「お話を受けるか迷ったのですが、すぐ近くの物件を預かっているのでついでにやるという形で・・・」

「3か月くらい経っても全く動きが無いようならお断りすることになると思います」

等々。

私も普通はそういう反応だろうなと思っていたので、受けてくれるだけでもありがたいと思い、依頼することにしました。

早速、最初に依頼していた不動産屋さんにも他の会社にもお願いすることになったと連絡しておきました。

依頼して1ヵ月で買い付けが入る!

新しい不動産屋さんはすぐにathome、スーモ、homesなどに掲載してくれました。

掲載してすぐに2件ほど連絡が入り、内見もしたそうです。

内見までには至らなかったものの、「現地を見たい」という問い合わせもあったそうです。

話が少しそれますがこの、「現地を見たい。一人で行くから営業マンは来なくていい」という人は結構多いそうです

後になって色々営業されるのが面倒なんでしょうね。

分かります(笑)

私は少しでもチャンスを増やしたかったので、「ポストに鍵を入れておいて、住所を伝えて勝手に見てもらっていいですよ」と不動産屋さんに言ったのですが、それをすると何かあったときに責任が取れないから会社としてやれませんと言われました。

そして、その不動産屋さんに依頼して約1ヵ月ほどで「買い付けが入ました」という連絡を受けました。

買い付け後のトラブル色々

買い付けが入ってからいくつか不動産屋さんに指摘された問題点がありました。

境界の杭が無い

これが一番大きな問題点でした。

図面上では境界線は書かれているのですが、現地には境界を示す杭は打ってありませんでした。

私が前の売り主から買い取ったときは、境界は確定しているから大丈夫と言われ、その言葉を信じて境界に関しては問題にしませんでした。

でも、杭が無いとダメだと不動産屋さんに言われ、土地家屋調査士に依頼して杭を打ってもらうことに。

その費用、しめて30万弱。

これは痛い。

でもやらないと売れない感じだったので今後の勉強代だと思い承諾しました。

シロアリに食われた跡

これもちょっと問題になりました。

シロアリの調査は必ずしなければならないと不動産屋さんに言われたので、業界大手の会社に調査を依頼することに。

結果、「現在はシロアリはいないけど、過去に食われた跡がある。蟻道もある」という報告を受けました。

床下の写真を見せてもらうと、確かに木がボロボロになっている箇所が。

でも、これ、いつやられたか分からないし、そもそも現在はリフォームした後で床が柔らかいところなどは一切無い状態。

でも買い主さんは食われたところを補修して欲しいと言ってきました。

そこで知り合いの大工さんに事情を話して意見を聞いたところ、「床下の補修は普通やりませんよ。現在シロアリがいないなら何もやる必要無いしやる意味もありません」「もしやるとなったら床を剥がさないとならないので大工事になりますよ」ということでした。

これは困りました。

とりあえずその会話について不動産屋さんに伝えたところ、「実はシロアリ駆除業者もそう言ってたので、買い主さんにもそう言って説得してみます」ということでした。

それを早く言って欲しかった(笑)

結果的に買い主さんは補修無しで納得してくれたということで事なきを得ました。

それでも防蟻費用を持って欲しいと言っていたようですが、現在シロアリがいない場合は一般的に言って売り主は費用を負担しませんと不動産屋さんが伝えてくれたようです。

「それに最初に50万を気持ちよく値引いてくれましたし・・・」という感じです。

私としてもこれ以上の費用増加は避けたいところだったので助かりました。

変に交渉せずにスパッと相手の言い値でOKしたのは良かったとこの時思いました。

以上の事柄以外にも細かいことはありましたが、なんとか全てクリアし、売却日までこぎつけました。

その日まで何回か不動産屋さんから電話がある度に「何かまたトラブルか?」「まさかキャンセル?」とドキドキしてしまいました。

ちなみに境界確定は数か月かかるということだったので、売買は先に済ませてしまいましょうということになりました。

私は境界調査費用を不動産屋さんに預けあとは全てお任せという形です。

買い主さんはどのように物件を知ったか?

これ、ネットに掲載した途端に決まったので当然ネットで知ったのだと思ってました。

でも念のため引き渡し日に買い主さんに「この物件はどうやって知ったんですか?」と聞いてみたんです。

そうしたらなんと、「店頭で紹介された」ということでした。

「市の中心部から遠くは離れていない場所で畑が出来るところ」というのが買い主さんの希望だったようで、最初は別のエリアの希望を不動産屋さんに伝えていたそうです。

そうしたら私の担当者が「こんな家ありますよ」と物件を紹介してくれたということでした。

「やっぱりネットの力はすごいな~」と考えていたのでこれには驚きました。

やっぱり店頭での紹介もとても大事ということが分かりました。

担当者の方には感謝です。

売却してみて

最初はこの物件は賃貸に出そうと思っていたのですが、リフォームされてから誰も住んでいないということで、「一回誰かが住んでしまったら新品ではなくなってしまうからこのまま売ってしまおう」と売る方向に転換しました。

賃貸に出して最初の人が半年とかで出られてしまったら目も当てられませんからね。

結果的に売却と言う選択肢は良かったと思います。

私も含めて初心者は「貸したら毎月家賃が入ってくるけど、売ってしまったらそれまで」と考えがちだと思います。

でも、売ることで在庫のリスクは無くなりますし、利益の確定もできます。

今回の例で言うと約3年半分の家賃に相当する利益を確定して家を売れたわけです。

3年半賃貸した後に売却して今回と同じ利益がでるような金額で売れるかと言うとかなり疑問です。(実際のところ誰にも分かりませんが)

その3年半の間、ずっと空室になる期間があるかもしれませんし、その他にも災害など何が起こるか分かりません。

なんにしても、今回の件で買い付けから売却まで一連のことが経験できたのもとても良かったと思います。

私の所属している大家の会の方達からよく「不動産投資は格安(ボロ)戸建てから始めるのがいい」と言われてました。

その理由は、「戸建もアパートも経験する一連の流れはほぼ同じだし、失敗しても安い戸建てであれば立て直しが効く」「一通り経験した後にアパートを買うもよし、そのまま戸建て投資を進めるもよし」ということです。

今思うと、まさにその通りだったと思います。

売れなかったり入居者が付かなかったりしても現金買いだったのでそれほど焦りは無かったですし、(まずあり得ない話ですが)例え売れない全くのゴミになったとしても無傷とは言わないまでも路頭に迷うほどのダメージを負うことはありません。

これが、いきなり何千万もするアパートを買って失敗したらと考えるとぞっとします。

そういうわけで色々ありましたが、今回の売却は成功したと言えると思います。

そうは言っても、私の会社の本業は不動産賃貸業なのでできるだけ早めに賃貸で利益を上げていければと考えています。