前回の更新からかなり期間が開いてしまいました。
前回は狙っていた物件で値段が折り合わず、値段が下がるまで保留するという経緯について書きました。
別の民泊物件を探し始める
狙った物件の値段が下がるのは1年後か2年後かという感じです。
それまでに買い手が現れなければという前提ですが、周辺の物件の値段から考えるとどう考えても高すぎる売値なので、今の値段では買い手はまず現れないと思います。
自分で住む家として相場を無視して買う人が出てくる可能性はありますが、それでも田舎でそれだけのまとまったお金を自宅購入に充てる人が出てくるかと言うと、私はいないと思います。
なので、この物件に関しては「ただ待つだけ」です。
値段が下がったときに私がまだ購入意欲があれば計画を勧めたいと思います。
そういうわけで、ここしばらく同じ地域で別の物件を探していたのですが、新たに購入したいと思う家を見つけました。
今回は古民家とはいかないまでもかなり古い家で、ほぼフルリノベーションが必要です。
もしこの物件で民泊の計画を進めるとすると、物件+リノベーションで2千万円を超える予算が必要な感じです。
今回は物件価格は前回のものと比べると全然安いのですが、それでも大掛かりなリノベーションが必要なため、かなりの金額になります。
大家の会で大反対される
私は自身が所属している大家のグループに大体月一で参加していて、そこで経過報告をするのですが、今回保留となった民泊向けの物件について報告したときは「最初に買う値段としては高すぎてリスクが大きい」「もっと小さく始めたほうがいい」「経験を積んでからやるべき」と散々な評価を貰い、落ち込んで帰ってきました。
それでも「どうしても進めたい」という気持ちがあったので進め、公庫に融資の申請までしたわけですが、結局値段が折り合わずに「あっけなく終了」ということになったわけです。
これはこれで融資の申請に関することも含めて経験になったので無意味ではなかったと思っています。
そして今回の物件に関しても前回の大家の集まりでやはり同じような評価を受け、ボロボロに言われたので(笑)さすがに私も先輩大家さんたちの意見を素直に聞くことにして、まずは小さく始めてみることにしました。
ボロ戸建購入計画始動！
先輩大家さんたちが勧める「小さく始める」がどういうものかというと、「ボロ戸建を買ってリノベーションして賃貸として貸し出す」というものです。
狙う物件の値段はなんと100万円前後。
早速ネットで探してみたのですが、100万円台という物件は中々ありません。
もちろん指値をして安くするわけですが、それでも500万のものを100万にするテクニックも無い私はできる限りそれに近い値段のものを探して小さく指値をする方向で探し始めました。
でも、この価格帯だと当然ながら色々と問題がある物件ばかりで、実際に見に行っても「う～ん」となってしまうものばかりです。
田舎過ぎたり、ボロすぎたり。
初心者の私にはまだどの程度の「ボロ」なら「予算内でなんとか入居者を付けられる」程度なのかの判断がすぐに付けられないのも辛いところです。
かなりの田舎の物件でもめちゃくちゃ安く仕入れて入居者を付けている人も私の大家の会には居るのですが、それを真似する勇気もありません(笑)
ボロ戸建購入基準
闇雲に探しても良い家は見つからないので、私なりの基準を考えています。
- 10年後に「大幅に減らない」程度の人口を維持できそうな地域
- 物件価格+リフォームで表面利回り20%以上
- 賃貸需要がありそうな地域かを確認
簡単ですが、この三つを基準にしています。
あと、自分が住んでいる場所から車で1時間程度までの地域でしょうか。
自分がやらなければならないことが出てきた場合、毎回行くのは大変なので。
1番の将来の人口推移に関しては、結果表 国立社会保障・人口問題研究所にある「結果表」を見ると分かります。
人口推移はかなりの精度で予測できるそうです。
私はこの表の中の2030年の「指数」が80以上の地域を狙っています。
2番目の利回りの計算に関しては、計算方法は色々なサイトで紹介されていますが、以下の方法で計算します。
想定年間家賃÷（物件価格＋リフォーム費用）＝表面利回り
例えば、想定家賃が月5万、物件100万、リフォーム費用200万なら
5×12÷(100+200)=0.3
となり、30%の利回りが見込めるとなります。
もし利回りから物件とリフォームにかけられるのかを知りたい場合は「想定年間家賃÷利回り」で計算できます。
簡単ですね。
3番目の需要調査はまずは大体のところをネットを使って調べています。
私がよく使っているのは以下のサイトです。
見える！賃貸経営 | LIFULL HOME’S 不動産投資
ここで調べたい地域を選択するとヒートマップで賃貸需要が見られます。
また、「物件調査」で現在の競合がどれくらいいるかも調べることができるので、最初の簡単な調査をするにはとても便利です。
信頼できる経験者の協力は必須
自分で物件の調査からリフォーム費用の概算まで出せてしまうような経験豊かな大家さんなら一人でできるでしょうが、私のように家のことも不動産投資のことも初心者な駆け出し大家にとってはこれらのことが分かる信頼できる協力者は必須です。
なんでも全般的に相談できる場としてまず私は大家の会に所属しましたが、それだけでは足りません。
幸い私の義理の父は建築士で、家のダメージなどについては目が効くのでインスペクションの時はいつも一緒に来てもらっています。
ただ、ボロ物件のリフォームというのは新築を立てる時の知識とはかなり異なるので、そこを見積もってくれる人が必要です。
もう一つ必要なのは、実際にリフォームの作業をお願いする信頼できる工務店や大工です。
リフォームを単に適当な業者に丸投げしてしまうと、下請けに仕事を投げて中抜きをされたりするので費用的に結構高く付く危険性があります。
私の場合は民泊の物件でもほぼ必ずリフォームが必要になる予定だったので、今までずっと「知り合いの知り合い」（要するにツテです）で、信頼できる人を探していました。
最初に「お客」としてではなく、「知り合いの友達」などとして出会うことで繋がりが全く違うものになります。
また、ビジネスとは全く関係のない会話をする中でその人と話が合うか、信頼できるかというのは大体分かります。
既にある会社の社長とは繋がることが出来ているのですが、「もっと気軽に小さい案件でも頼める人がいたらな～」と思っていたところ、ひょんなことからある大工さんに出会うことが出来ました。
それは「私の子供が通っている幼稚園に以前通っていた子供のお父さん」です。
なんかかなり遠い繋がりですが、あるイベントがきっかけで幼稚園の園長さんから紹介されました。
もちろん、仕事とは全く関係のないイベントだったので最初は普通に挨拶をして、色々な話をして「この人だったら信頼できる」と思い、私のビジネスのことを話し、協力しらもらえないか頼んだところ快く引き受けてもらえることになりました。
そして今日、義理の父と一緒にその大工さんと会ってきたのですが、父は「とても優秀な人だと思う」と太鼓判を押していました。
その大工さんは経験も長いので、電気工事士などを始め、必要な職人は全て揃えられるそうです。
完璧ですね！
私が複数の職人にそれぞれ発注すると混乱の元になるので、こうやって職人を束ねられる人に依頼するのが一番だと思います。
私のビジネスに必要な「駒」が徐々に揃ってきた感じがします！
ボロ戸建購入はすぐかも？
民泊の物件とボロ戸建は同時進行でやっていくつもりです。
ボロ戸建のほうは安いので（融資を引くのも面倒ですし）現金で購入する予定なので、物件が見つかりさえすればすぐに動き出せますが、民泊の物件は値段が高いので融資を受けなければならず、準備や審査に余裕で数か月はかかります。
なので、民泊のほうで待っている時間をボロ戸建の作業の時間に充てる予定です。
戸建の実際の購入についてですが、実は数日前に見に行ったボロ戸建の中に結構気になったものがあったので、今日、その大工さんと一緒にその物件を見に行く約束を取り付けてきました。
大工さんの見積もりが予算内であれば物件の買い付けをする予定です。
さてさて、どうなりますか･･･ドキドキです！
次回はその物件についてと、インスペクションの結果について書きたいと思います。
