前回の記事では「これからボロ戸建を探して購入していきます」ということで、目を付けた物件に知り合いになった大工さんと見に行くということを書きました。
素人目には何とかなりそうな物件
で、前回は「結構すぐに購入できるかも？」みたいなことを書いていましたが、私の考えはかなり甘かったです。
最初に私だけで物件を見に行った時は私の素人目には何とかなりそうな感じでした。
築40年超だったかな？
持ち主は仲介をしている不動産屋さんの社員が買ったもので、途中までDIYで修理されているものの、とある事情でDIYを放棄して売りに出されたものです。
売値は150万円。
リフォーム代を入れて300万以内に収まりそうだったら買おうかと思っていました。
確かにかなり傷んではいる感じだけど、もし指値で50万が通ったらリフォームで250万はかけられることになるので、「それだけかければなんとなかるだろう」と気楽に考えていました。
プロから見たら「絶対ダメ」物件だった
そして今回は大工さんに見積もりをして貰おうと思い一緒に行ったわけですが、現地に着いて屋根を見るなり彼の顔が曇りました。
「樋が落ちてきてるでしょ。あれは雨漏りがあって気が腐ってるからだよ。中はかなり広範囲で腐ってるんじゃないかな」
本来はまっすぐであるはずの瓦の列が曲がっていることも指摘していました。（ちょっと忘れてしまいましたが、これも雨漏りが原因だと言っていたと思います）
そして建物の中に入ってキッチンに立つと「これ、明らかに傾いてるよね」。
確かに、そこに立つと体のバランスがおかしくなった感じがします。
前回一人で見た時は気付かなかった（というか、そういうことをチェックするべきだということも分かっていませんでした）のですが、ちょっと言われると確かにおかしいということが分かります。
彼はレーザーを照射して傾きをチェックする機械をもってきて測ったところ、5cmも傾きがありました。
同じ個所の二階部分の部屋も測ってみましたが一階と同じ程度の傾きが･･･
「雨漏りだけでなく、傾きも酷いからこの物件はやめておいたほうがいいですよ」という大工さんの言葉で撤退を決意しました。
今回学んだこと
今回学んだことは、建物の素人の私が見たところでほとんど何も分からず、その判断で購入したらとんでもないことになるということです。
経験豊かな不動産投資家の大家さん達は自分達の目だけでもかなりの部分を判断できるのだと思いますが、初心者がやると大やけどをすることになる可能性が高いと感じました。
まあ、当たり前のことだとは思うのですが、その当たり前のことを嫌と言うほど思い知らされました。
私自身が経験を積んでレベルアップして自分だけである程度判断できるようになっていくことはもちろん大切ですが、建物のダメージのチェックと大まかなリフォーム費用も出せないうちは面倒でも初期段階からこうやってプロの人に一緒に見てもらうのが安全だと思いました。
そして一番大事なことは信頼できて気軽に見積もりを依頼できるプロの人を探すことだと思います。
自分が苦手なことは得意な人に任せるのが一番ですし、例え少しくらいの手数料を支払うことになったとしてもそれで何百万という損害を回避できるのなら安いものでしょう。
ボロ物件探しは続きます
今回の物件からの撤退を決めてからも引き続きボロ物件を探していて、実際に内覧をしに行ったりもしています。
しかし、どこも安いなりの理由があります。
再建築不可、ファミリー向けの物件なのに駐車場が1台分しかない、離合できないような狭い道の通りにある、不便なエリアで賃貸需要が無いなどなど。
問題があるから安いわけであって、そうでなければ普通の値段になるわけですから、ボロ戸建投資をして成功している人達は多かれ少なかれこういった問題を解決して利益を出しているのでしょうが･･･
「小さく始めることでリスクを少なくする」というのは一見正しいようですが、そもそも安く買って利益が出る物件を探すこと自体が初心者にはかなりハードルが高いと思います。
見に行っても見に行ってもダメそうな物件ばかりだと「いつ一軒目を買えるんだろう？」「っていうか、買える日は本当に来るの？」と弱気になってしまいます。
でもどんなに成功している大家さん達もこれを乗り越えていっているんですよね･･･
目を付けた物件の周辺の賃貸需要を聞くために不動産屋さんに電話したりもしているのですが、その時に「相続などで結構物件が出てきているので出てきたときは紹介しますよ」と言ってくれるところもあったりする（本当に連絡をしてくれるかは分かりませんが(笑)ので、こういうことの積み重ねをして暫く経った時に帰る物件が出てくるんだろうなと考えています。
そういうわけで、弱気になることもありつつ、引き続きボロ物件を探していきます。
