前回の投稿から2ヵ月も空いてしまいましたが、この間、サボっていたわけではありません（笑）
大家の会のセミナーに参加したり、毎日定期的にathomeなどで目ぼしい戸建が無いかチェックしたり、民泊向けの物件のリフォームの見積もりの準備などをしていました。
実は2019年の年末は千葉の実家に滞在していたのですが、その間に気になる戸建を見つけました。
手ごろな戸建てを発見！
見つけたのはathomeで、スペック的には以下のような感じです。
- 3DK
- 築41年
- 平屋
- オーナー居住中
周辺には小学校、中学校、スーパーが徒歩10分圏内にありとても便利そうです。
戸建ては子供がいるファミリーが主なターゲットなので、これらの施設が近くにあることはかなりポイントが高いです。
もし小学校に入学する年齢の子供がいるファミリーが入ってくれて、家を気に入ってくれたら小学校から中学校まで10年近くずっと入居してくれる可能性だってあります。
さて、Homesの賃貸経営で需要を見ると、赤、オレンジ、緑の色がついていて結構需要はありそうで、周辺で出ている賃貸物件を見る限り、賃貸料は4.5～5万は取れると予測しました。
気になる売り価格は380万円。
写真で見る限り中は結構きれいそうです。
私が求めているスペックにぴったりはまっている感じでした。
「あー、この物件今すぐ見に行きたい！」と思ったものの、今は千葉にいるので見に行くことができません。
すでにathomeのお気に入りには3人の人が登録していたので「これは無理かもな」と思っていました。
不動産屋に問い合わせして内見に行く
それから2週間くらいして鹿児島に戻り、さっそく不動産屋に問い合わせたところ「まだ物件はありますよ」ということだったので早速内見の予約を取り、翌日に見に行きました。
現地に行って最初に気になったのが、家に接道している道路が片方は行き止まりになっていて、もう一方側の間口がかなり狭くなっていること。
狭くなっている個所は別の家の駐車場が張り出しています。
軽自動車であればなんとか入れるけど、普通乗用車は不可能ではないがまず入りたくないという広さ。
ちなみに家のオーナーも不動産屋も普通に軽自動車を入れてきて家の前に停めていました。
家自体には軽自動車なら2台停められるスペースがあります。この部分は合格。
大体の地方はそうだと思いますが、鹿児島は車社会なので駅からの遠さは問題にならないのですが、その代わり駐車場が2台分あるということはほぼ必須条件です。
普通乗用車は税金が高いので2台持ちの場合は軽自動車2台という家庭が結構多いです。
もし1台しか駐車できるスペースがない場合はかなりの賃料の低下を覚悟しないとなりません。
なんにしても、この間口の狭さはこの物件の最大の問題です。
あと、家に接している道路は2.2mしかなく、再建築は可なのですがセットバックしないとなりません。
もう一つの問題は浄化槽ではなくて汲み取りであること。
問題点はこんな感じでした。
良い点は、築年数にしては丁寧に扱われていた感じで外装も中もきれいということ。
もともと和室3つだったようですが、うち2室は現在のオーナーが2年前にフローリングにしたばかりでとてもきれいでした。
トイレはウオッシュレットが付いています。
風呂場はタイル敷きでユニットではないのが少し不満ですが、小ぎれいな感じなのでそのまま使えそうです。
それから、家の周辺の雰囲気はとても気に入りました。
家は国道から一本入った閑静な場所にあるのですが、すぐ近くの道路は拡張工事されたばかりで広々としていてきれいです。
あと、すぐそばにできたばかりの公園があり子供がいる家庭は喜びそうです。
修繕箇所の予測
修繕箇所としては以下のような感じと見積もりました。
- 洗面台が古いので新品と入れ替え
- 風呂場の壁がカビがきている個所があるので壁全面を塗装する
- キッチンと風呂場の蛇口を新品に交換
おそらく合計4～5万でできると見積もりました。
初めて買う物件で修繕がてんこ盛りだと大変なので、修繕箇所が少ないのは今の私にはぴったりだと思いました。
直す箇所が少ないということはそれだけ早く貸し出せるということでもありますしね。
そうそう、売主さんがこの家を売ることにした理由も聞きました。
この売主さんは女性で一人で住んでいて、近くに住んでいる息子さんと、どこか別の場所に家を買って一緒に住むということにしたそうです。
売る理由を聞くのは結構重要なことで、もし売り急いでいるようならそれも値段交渉のネタの一つになります。
今回はそれほど売り急いでいるわけではないようですが、女性一人で住んでいるからこんなきれいにしているんだなと納得しました。
一通り内見したあとに不動産屋さんに「どうですか？」と聞かれたので、家はいいけど道路の間口が狭いという問題があり、この部分はどうしようもないので「250万なら」と伝えました。
250万であれば月4.5万の賃料でも利回り20%は超えます。
その日は「とりあえずまた連絡してください」と解散したのですが、すぐに不動産屋から連絡があり、そこから一週間後に買付証明書を提出するために不動産屋のオフィスに行くことになりました。
価格交渉と買い付け
さて、不動産屋からは値段に関しては何も言われてなかったので、買い付けの日は私は250万で書くつもり満々で行ったのですが、当てが外れました。
不動産屋「価格についてなのですが、売主さんは『250はちょっと低すぎる。330なら』と言っていました」
私「え、それはちょっと高いですね」
不動産屋「いくらくらいなら大丈夫ですか？」
私「うーん、間口の件があるし、あれはどうしようもない問題なので…（4.5万で20%になるのは270万と電卓で計算して）270万ならいいですよ」
不動産屋「200万台だと厳しいと思います。300万なら売主さんを説得できると思いますので、それでどうですか？」
少し迷いましたが、300でも利回り18.9%は出ること、家の状態と周辺環境自体は中々良いこと、あまり完璧な条件を求めすぎるといつまでも買えないもしれないということを考えて300でOKし、その場で買付証明書を書いて不動産屋を後にしました。
その夜、早速不動産屋から「300で交渉成立しました」と連絡があり、一週間後に手付金を支払うために再度不動産屋に行く約束をしました。
買う前に追加調査する
買付証明書というのは法的な義務がなく、「この値段なら買います」と提示しているだけなので、この時点で「やっぱやーめた」と言っても何のペナルティもありません。
ただ、一旦、手付金を払ってしまうと買い主側がキャンセルした場合はその手付金を没収されてしまうので後に引けない段階になってきます。
なので、手付金を支払うまでの間に問題点が他にないか改めて調べておくことにしました。
まず、不動産屋から物件の登記簿謄本と公課証明書を送ってもらいました。
本当はこの2つは買い付けを入れる前に貰っておいてそれをもとに買い付けを入れるべきだと思いますが、まだ不慣れな私は「もしかしたらこの物件を買えるかも」ということで舞い上がってしまっていて、すっかりこのことを失念していました。
登記簿謄本
登記簿謄本で建物と土地の持ち主の履歴や銀行の抵当が付いていないかなどを確認することができます。
登記簿謄本は住所さえ分かれば500円程度で誰でも取得することが可能ですが、物件を買うときなどは大抵の場合、不動産屋に頼めば無料でコピーをくれます。
土地も建物も抵当は付いておらず問題なさそうだったのですが、今ある建物の前にあった建物が40年前に取り壊されたという記録の後、現在の建物の登記がされていないままでした。
この点について不動産屋に確認したところ、このままで特に問題ないということ、もし登記をする場合は買い主側が登記をしなければならないこと、登記をするには司法書士への手数料で5万円程度かかってしまうことから、そのままにしておいたほうが良いということを言われました。
念のため、大家の会のほうでも相談したところ、やはりそのままで問題なく、もし登記したい場合でも自分でやれば無料でできてしまうことなどを教えられ、この点に関しては放置するという方向で行くことにしました。
もう一つ、建物の登記簿のほうで現在は取り壊されている小さな倉庫が登記されていたのですが、これは引渡し前には抹消するという約束をしてくれました。
公課証明書
公課証明書では土地と建物に対して固定資産税をいくら払っているかと、その根拠となっている値段を見ることが出来ます。
公課証明書はその不動産の持ち主しか取得できないので、これは不動産屋に頼んで売り主に取ってもらうことになります。
不動産は一物四価と言われるように、基準によっていくつもの値段があるので「この値段が正解」というものがありません。
固定資産税評価額もその四価のうちの一つで、銀行はこの数字を元に融資額を決めたりします。
今回の物件はこの公課証明書の土地と建物の合計が250万程度にしかならなかったので「高値掴みしてしまったかも」とかなり焦りました。
利回り的には300万でも大丈夫なので、このまま取引を続けるか、再交渉するかかなり悩みました。
再交渉するとしたら、セットバックしなければならないことを交渉材料に使おうと決めて手付金の支払いに向かいました。
手付金支払い
さて、手付金を支払うために不動産屋のオフィスに向かったのですが、この日は手付金を支払ってすぐにおしまいになると思っていました。
しかし、なんと売り主さんが来てその場で重要事項説明が始まりました。聞いてないよ～（汗
まあ、文句を言っても仕方が無いので流れに任せ、いくつか不明点などを不動産屋や売り主さんに確認した後、重要事項説明書に印鑑を押し、手付金を支払いました。
本当は価格交渉しようかと思っていたのですが、売り主の前だとものすごく言いづらくなってしまいました。
しかも、売り主のおばちゃん、とっても良さそうな人なんです。
結局、交渉は断念しました。
下げてもらうにしても最大で10万程度を考えていたので、安くなるに越したことは無いのですが、そこまで大きな違いはありません。
オーストラリアから帰ってくるときに決めたモットーは「嫌なことはしない」ですから、ここで自分が気に入った人に無理に交渉するのはモットーに反します。
嫌なことをして少しばかりのお金をセーブしたところできっと後味は悪くなると思いますし、リカバリーの方法は他にもあります。
例えば、家の値段を下げられなくても家賃が高くなればいいわけです。
幸い、ある不動産屋に周辺の賃料の相場をヒアリングしたときにペット可にすればプラス3千～5千円はいけると言われていました。
もし5千円プラスになれば今回の10万円は1年半で回収できることになりますし、賃料5万円なら300万で買っても利回り20%となりますから利回り目標は達成されるわけです。
なにより、こっちのほうが気分がいいです。
売買契約
というわけで、今回は手付金を支払ったところまでを記事にしました。
「ぼろ戸建て」を探していましたが、私の記念すべき日本の不動産第一号は「格安戸建て」という結果になりそうです。
実際の売買契約と引き渡しは2月10日に決まりました。
当日は銀行に不動産屋と売り主の方で集まることになっています。
たった300万の戸建ての取引ですが、私にとっては何から何まで初めてのことですし、今まで半年以上かけて勉強して準備してきただけに「失敗したくない」というプレッシャーが相当ある感じがします。
この半年間、不動産投資としては物件が買えないという意味では全く進んでいませんでしたが、今回はいきなり急に進みだした感じがします。
なにしろ、内見してから手付金の支払いまで2週間しか経っていません。
今まで「買えない」「いい物件が見つからない」と悶々としていたのがウソのようです。
始めの一定期間は芽が吹くまでの準備期間で、始まると一気に始まるのかもしれませんね。
まあ実際にはまだまだこれからです。
以降は客付けと管理会社の選定、実際に客付けするまであるわけですし、この一軒で終わりではなくずっと続くわけなので、できるだけ気楽に考えていこうと思っています。
